| مهمترین قوانین ثبتی | |
 | قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 |
| قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی فاقد سند رسمی |
| قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 |
| قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول |
| ـــــــــ وکیل تمـام ضامن موفقیت در پرونده های ثبتی ـــــــــ | |
یکی از مهمترین بخشهای هر معامله، ثبت رسمی اسناد مربوط به آن است چرا که با ثبت سند به راحتی می توان از اهرم های قانونی جهت ملزم نمودن طرف مقابل به ایفای تعهد، پرداخت دین، تسلیم مال و...بهره برد. از سوی دیگر، اسناد ثبت نشده بیشتر در دعواهای حقوقی مورد اعتراض قرار می گیرند. بر خلاف اسناد رسمی، محاکم به ادعای انکار و تردید نسبت به مفاد سند یا امضاء و ...اسناد عادی ترتیب اثر می دهند و این امر احتمال دادرسی طولانی مدت و پرهزینه را افزایش می دهد. ثبت سند علی الخصوص در مورد املاک که هدف غالب جرائم از کلاهبرداری و فروش مال غیر گرفته تا دعاوی مالکیت و تصرف و...قرار می گیرد، اهمیت صدچندانی پیدا می کند. اگر چه ثبت اسناد و املاک نقش غیر قابل انکاری در اثبات مالکیت، الزام طرف معامله به تعهدات و ...و به طور کلی کاهش مراجعه به دادگاه دارد، با این وجود دعاوی، شکایات، درخواستها و اعتراضات در زمینه اسناد و املاک، بخش قابل توجهی از زمان سیستم قضائی را به خود اختصاص داده است. با توجه به جاری بودن همزمان چند قانون ثبتی و وجود تبصره ها، اصلاحیه ها و آیین نامه های مربوطه و ارتباط اغلب دعاوی ثبتی به سایر قوانین مدنی و جزائی، به نتیجه رساندن پرونده های حقوق و کیفری و حتی پیگیری امور اجرائی در این حوزه، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص و کارآزموده در همه رشته های حقوقی را می طلبد.
سازمان ثبت اسناد و املاک چیست و چه وظایفی دارد؟
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یکی از سازمانهای زیرمجموعه قوه قضائیه است که مسئولیت ثبت و صدور اسناد مالکیت املاک، معاملات، شرکتها، اختراعات، علایم تجاری و داراییهای شخصی ایرانیان را بر عهده دارد و دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق تحت نظارت این سازمان فعالیت می نمایند.
لازم به ذکر است که سازمان دیگری تحت عنوان سازمان ثبت احوال نیز وجود دارد که نهاد متفاوتی بوده و زیر نظر دولت در حال فعالیت می باشد و به اموری از قبیل ثبت ولادت، ثبت فوت، صدور شناسنامه، کارت ملی و ...می پردازد.
وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک در هفت دسته خلاصه میشود:
1. ثبت املاک
پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبتی، ملک برای اولین بار در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده و مطابق آن سند مالکیت صادر می شود. در صورتی که مالک ملک را به شخص دیگری منتقل نماید یا ملک به وارث وی به ارث برسد، پس از طی مراحل قانونی در دفاتر اسناد رسمی، انتقال ملک به نام مالک جدید در دفتر املاک ثبت خواهد شد.
سوال: اگر قبل از ثبت ملک در دفتر املاک یا به عبارتی قبل از صدور سند مالکیت، اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی ثبت رخ داده و موقع ثبت ملک مورد توجه قرار نگرفته باشد تکلیف چیست؟
پاسخ: بایستی موضوع در هیات نظارت اداره ثبت مطرح و رسیدگی شود. در صورتیکه وقوع اشتباه مسلم باشد دو حالت پیش می آید:
1. چنانچه اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می کند.
2. اگر اصلاح اشتباه خللی به حق کسی وارد کند، به شخص ذینفع اخطار می شود که می تواند به دادگاه مراجعه کند و پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه، اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح سند را خواهد داد.
2. ثبت اسناد
بر اساس مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات ذیل بایستی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسند:
1. کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول (از قبیل زمین، آپارتمان، ویلا و ...)
2. انواع صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه
3. کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است
سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی بوده و تمام محتویات و امضاهای آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه جعلی بودن آن ثابت شود.
3. امانت اسناد
اشخاص می توانند اسناد خود را در اداره ثبت و مشخصا در دفاتر اسناد رسمی به صورت امانت نگهداری کنند. بر اساس ماده 75 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس بخواهد سند خود ( مثلا وصیتنامه) را در اداره ثبت اسناد به امانت بگذارد باید آن را در پاکت مهر و موم شده گذاشته و شخصا یا توسط دو نفر شاهد روی پاکت تاریخ تسلیم را در حضور مسئول دفتر قید کند. برای پس گرفتن سند نیز حضور دو نفر شاهد الزامی است. لازم به ذکر است که به امانت گذاشتن اسناد امروزه چندان انجام نمی شود.
4. اجرای مفاد اسناد رسمی
کلیه اسناد رسمی راجع به دیون (مثل مهریه) و سایر اموال منقول و همچنین اسناد رسمی مربوط به معاملات املاک ثبت شده، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق دایره اجرای ثبت، قابل اجرا می باشد. این امتیاز به صورت استثنایی برای برخی از اسناد عادی نظیر چک هم داده شده است. از همین رو یکی از راههای وصول چک، مراجعه به اداره ثبت است.
انواع سند کدامند؟
در قانون ایران اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می شوند.
سند رسمی: سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا توسط سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و طبق قانون تنظیم شده است. اسناد رسمی به چهار دسته تقسیم می شوند:
- اسناد قانونی - مثل قانون ها و فرامین حکومتی
- اسناد اداری - مثل دستورات صادر شده از ادارات
- اسناد قضایی - مانند احکام و قرارهای دادگاهها
- اسناد تنظیم شده در دفاتر ثبت - مانند سند نکاح
سند عادی: سندی است که ارکان مربوط به سند رسمی را نداشته ولی اصولا دارای امضا، مهر یا اثر انگشت باشد. از اقسام سند عادی می توان به دفاتر تجاری افراد تاجر، چک، سفته، سهام شرکتها، مبایعه نامه، فاکتور خرید کالا، رسید دریافت وجه، بیمه نامه، قبض انبار و ... اشاره نمود.
سند لازم الاجرا چیست؟
سند لازم الاجرا، سندی رسمی یا عادی است که بدون نیاز به صدور حکم از دادگاه، قابلیت صدور اجرائیه از اجرای ثبت برای اجرای مفاد سند را داشته باشد.
5. صدور صورتمجلس تفکیکی
صورتمجلس تفکیکی سندی است که اداره ثبت صادر می کند و نشان دهنده بخشهای تفکیک شده ساختمان است. برای دریافت این سند، متقاضی بایستی علاوه بر فرم تقاضا، نقشه ساختمان و گواهی پایانکار را به اداره ثبت ارائه نماید.
6. ثبت شرکتها
ثبت شرکتهای تجاری فرآیندی است که طی آن یک شرکت تجاری قانونا" به ثبت می رسد و واجد شخصیت حقوقی می شود. موسسین این شرکتها با ارائه اظهارنامه، تقاضانامه، اساسنامه و ... شرکت به مرجع ثبت شرکتها، درخواست ثبت شرکت خود را اعلام میکنند. این اسناد شامل اطلاعات مهمی همچون نوع شرکت، موضوع فعالیت، محل شرکت، میزان سرمایه و مشخصات شرکا و اعضای هیئت مدیره است.
مرجع ثبت شرکتها در تهران، اداره ثبت شرکتها و در شهرستان ها دایره ثبت شرکتها مستقر در اداره ثبت اسناد و املاک است و وظایف ذیل را بر عهده دارد:
1. ثبت شرکتهای تجارتی و موسسات غیرتجارتی
2. ثبت دفاتر تجارتی
3. پلمپ دفاتر تجارتی و غیرتجارتی
4. ثبت شعبه یا نمایندگی شرکتهای خارجی در ایران (مشروط به عمل متقابل از سوی کشور متبوع و در چهارچوب قوانین و مقررات ایران)
7. ثبت مالکیت صنعتی
شامل ثبت علائم تجاری، اختراعات، نامهای تجاری، طرحها و مدلهای صنعتی و سایر مصادیق مالکیت صنعتی که نیازمند ثبت می باشند است.
چه نوع اختراعی قابل ثبت است؟
اختراعی قابل ثبت است که مشخصات ذیل را داشته باشد:
1. ابتکاری جدید باشد: به این مفهوم که در فن یا صنعت قبلی وجود نداشته و برای شخصی که در فن مذکور، مهارت عادی دارد، معلوم و آشکار نباشد.
2. دارای کاربرد صنعتی باشد: به این معنی که در رشته ای از صنعت قابل ساخت یا استفاده باشد.
چه مواردی اختراع محسوب نمی شوند؟
طبق ماده 4 قانون ثبت اختراعات موارد ذیل تحت عنوان اختراع مورد حمایت قانون قرار نمی گیرند:
1. کشفیات، نظریات علمی، روشهای ریاضی و آثار علمی
2. طرحها و قواعد یا روشهای انجام کار تجاری و سایر فعالیتهای ذهنی و اجتماعی
3. روشهای تشخیص و معالجه بیماریهای انسان یا حیوان
4. منابع ژنتیک و اجزاء ژنتیک تشکیل دهنده آنها و همچنین فرآیندهای بیولوژیک تولید آنها
5. آنچه قبلاً در فنون و صنایع پیشبینی شده باشد
6. اختراعاتی که بهرهبرداری از آنها خلاف موازین شرعی یا نظم عمومی و اخلاقحسنه باشد
نکته: در صورتیکه اختراع ناشی از استخدام یا قرارداد باشد، حقوق مادی آن متعلق به کارفرما خواهد بود، مگر اینکه خلاف آن در قرارداد کارگر و کارفرما شرط شده باشد.
طرح صنعتی چه زمانی قابل ثبت است؟
طرح صنعتی زمانی قابل ثبت است که:
1. جدید و یا اصیل باشد. به این معنی که قبل از تاریخ تسلیم اظهارنامه برای ثبت، در هیچ نقطهای از جهان برای عموم افشاء نشده باشد
2. قبلاً در فنون و صنایع پیشبینی نشده باشد
3. بهرهبرداری از آن خلاف موازین شرعی یا نظم عمومی و اخلاقحسنه نباشد
علامت تجاری در چه مواردی قابل ثبت نیست؟
1. نتواند کالاها یا خدمات یک مؤسسه را از کالاها و خدمات مؤسسه دیگر متمایز سازد
2. خلاف موازین شرعی یا نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد
3. مراکز تجاری یا عمومی را به ویژه درمورد مبدأ جغرافیایی کالاها یا خدمات یا خصوصیات آنها گمراه کند
4. عین یا تقلید نشان نظامی، پرچم، یا سایر نشانهای مملکتی یا نام یا نام اختصاری یا حروف اول یک نام یا نشان رسمی متعلق به کشور، سازمانهای بین الدولی یا سازمانهایی که تحت کنوانسیونهای بینالمللی تأسیس شدهاند، بوده یا موارد مذکور یکی از اجزاء آن علامت باشد، مگر آن که توسط مقام صلاحیتدار کشور مربوط یا سازمان ذیربط اجازه استفاده از آن صادر شود
5. عین یا به طرز گمراه کنندهای شبیه یا ترجمه یک علامت یا نام تجاری باشد که برای همان کالاها یا خدمات مشابه متعلق به مؤسسه دیگری در ایران معروف است
6. عین یا شبیه آن قبلاً برای خدمات غیرمشابه ثبت و معروف شده باشد مشروط بر آن که عرفاً میان استفاده از علامت و مالک علامت معروف ارتباط وجود داشته و ثبت آن به منافع مالک علامت قبلی لطمه وارد سازد
7. عین علامتی باشد که قبلاً به نام مالک دیگری ثبت شده و یا تاریخ تقاضای ثبت آن مقدم یا دارای حق تقدم برای همان کالا و خدمات و یا برای کالا و خدماتی است که بهلحاظ ارتباط و شباهت موجب فریب و گمراهی شود
دعاوی مرتبط با ثبت اسناد و املاک کدامند؟
در این بخش صرفا" دعاوی یا درخواستهایی را معرفی می کنیم که به اداره ثبت اسناد و املاک یا نهادهای تابعه آن یعنی دفاتر اسناد رسمی و مرجع ثبت شرکتها مرتبط هستند:
درخواست تنظیم، ثبت و صدور سند رسمی
چنانچه طرفین بخواهند معامله ای را به ثبت رسمی برسانند، بایستی شخصا یا توسط وکیل به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و پس از طی تشریفات و عنداللزوم استعلامات قانونی، سند و دفاتر را امضا نموده و نسخه ای از سند را دریافت نمایند. در صورتی که سند مورد تقاضای ثبت، اقرارنامه یا تعهد باشد، خود شخص (نه وکیل) بایستی در دفترخانه حاضر شود.
درخواست تصدیق اقاله یا فسخ معامله
در صورتیکه یکی از طرفین معامله بخواهد از حق خیار فسخ خود استفاده نموده و معامله را فسخ کند یا هر دو طرف در خصوص فسخ معامله به توافق رسیده باشند، پس از مراجعه به دفتر اسناد رسمی، فسخ یا اقاله معامله در دفتر اسناد تصدیق شده و به امضای ذینفع می رسد.
درخواست صدور اجرائیه
تقاضای صدور اجرائیه باید توسط ذینفع یا وکیل وی از دفتر اسناد رسمی که سند در آن دفتر ثبت شده به عمل بیاید. اجرائیه تنها نسبت به موضوعاتی صادر می شود که در سند دقیقا قید شده باشند. از جمله موضوعات اجرائیه می توان به مطالبه ثمن معامله، وجه التزام، مهریه، اجور معوقه، تسلیم مال منقول یا غیرمنقول، ایفای تعهد، تخلیه ملک، حق الوکاله وکیل و ... اشاره نمود. مرحله بعد از صدور اجرائیه، عملیات اجرائی است که توسط مامور اجرا انجام می گیرد.
شکایت از دستور اجرا
هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون بداند یا به هر دلیل دیگر از دستور اجرای سند رسمی شکایت داشته باشد باید در دادگاه حقوقی محلی که در حوزه آن دستور اجرا صادر شده اقامه دعوا نماید.
درخواست توقیف عملیات اجرائی
در صورتی که دادگاه دلایل شکایت از دستور اجرا را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیری باشد، به درخواست مدعی یا وکیل او، بعد از گرفتن تامین، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند.
شکایت از عملیات اجرائی
هر کس اعم از شخص متعهد سند (شخصی که اجرائیه علیه او صادر شده است) یا هر شخص ذینفعی در صورتی که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، می تواند شخصا یا توسط وکیل، شکایت خود را با دلایل و مستندات به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف به رسیدگی و صدور رای است. این رای قابل اعتراض می باشد.
درخواست ابطال عملیات اجرایی
ابلاغ عملیات اجرایی باید به درستی انجام شود در غیر اینصورت از اسباب ابطال عملیات اجرایی خواهد بود.
درخواست اجرای چک
برای صدور اجرائیه چک، دارنده چک یا وکیل او بایستی به اداره ثبت محلی که بانک صادر کننده چک در آنجا واقع است مراجعه نموده و تقاضانامه مخصوص صدور اجرائیه و اصل و کپی چک و گواهی عدم پرداخت را ارائه دهد.
نکته: اگر عدم پرداخت چک به دلیل عدم مطابقت امضاء صادر کننده باشد، اداره ثبت اجرائیه صادر نخواهد کرد.
درخواست اجرای اظهارنامه قبوض ساختمان
اظهارنامه مدیر ساختمان در خصوص پرداخت قبوض آب، برق و ... جزو اسناد عادی لازم الاجرا بوده و می توان علیه شخصی که از پرداخت امتناع می کند اجرائیه گرفت.
درخواست اجرای قرارداد تسهیلات بانک
قراردادهای داخلی بانک در مورد تسهیلات، سند عادی لازم الاجراست و بانک می تواند علیه بدهکار اجرائیه بگیرد.
درخواست ثبت اختراع، طرح صنعتی و علائم تجاری
برای ثبت اختراع، طرحهای صنعتی و علائم تجاری بایستی اظهارنامه ای مشتمل بر نام و نشانی متقاضی و مشخصات اختراع یا طرح به ضمیمه مدارک هویتی، توصیف اختراع یا طرح یا علامت، نقشه، رسید پرداخت و...توسط متقاضی یا وکیل وی تحویل مرجع ثبت شود. مرجع ثبت اظهارنامه را بررسی و در صورت مطابقت با قانون و عدم نیاز به اصلاح یا تکمیل، گواهینامه صادر می کند.
اعتراض به رد اظهارنامه ثبت اختراع، طرح صنعتی، علائم تجاری
تصمیم مرجع ثبتی نسبت به رد اظهارنامه از سوی متقاضی ثبت اختراع یا طرح صنعتی یا علامت تجاری ، قابل اعتراض در کمیسیون مربوطه در مرجع ثبتی می باشد.
اعتراض به تقاضای ثبت اختراع، طرح صنعتی، علائم تجاری
هر شخصی که به تقاضای ثبت اختراع یا طرح صنعتی یا علامت تجاری اعتراض داشته باشد باید اعتراض خود را به مرجع ثبتی تسلیم نماید.
درخواست افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک خواهد بود. تصمیم واحد ثبتی، قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
درخواست ثبت عمومی ملک
در ثبت عمومی ملک، متصرفین املاک پس از انتشار آگهی نوبتی، از اداره ثبت درخواست ثبت ملک می نمایند.
اعتراض به ثبت ملک
هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد، از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی 90 روز فرصت دارد تا اعتراض خود را کتبا به اداره ثبت اعلام کند. رسیدگی به این اعتراض با تقدیم دادخواست در دادگاه انجام می گیرد.
اعتراض به حدود ملک
مالک ملک مجاور در صورتی که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی، مدعی حقی برای خود باشد یا متقاضی ثبت ملک که در زمان تحدید حدود سر ملک حاضر نبوده در صورت عدم رضایت از تحدید حدود، ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود می تواند اعتراض خود را به اداره ثبت اعلام کرده و برای رسیدگی در دادگاه، دادخواست ارائه نماید.
درخواست ابطال سند معارض
در مواقعی برای یک ملک که دارای سند مالکیت است، سند مالکیت دیگری (سند موخر) پیدا می شود و این دو سند در تعارض با یکدیگر هستند. در اینصورت اداره ثبت مراتب را به دارنده سند موخر ابلاغ می کند و وی 2 ماه مهلت دارد که به دادگاه مراجعه کرده و دعوا طرح کند، در غیر اینصورت اداره ثبت سند موخر را باطل خواهد نمود. چنانچه دارنده سند موخر دعوا طرح نماید، هر کدام از سندها را که دادگاه صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را باطل خواهد کرد.
درخواست ابطال سند رسمی
برخی از اسناد رسمی و نه همه آنها، قابلیت ابطال توسط دادگاه را دارند. مثلا می توان ادعا کرد مبنای سند یک مبایعه نامه جعلی بوده است.
درخواست ابطال عملیات ثبتی
هر ذینفعی می تواند در دادگاه ادعا کند که عملیات ثبتی ملک مطابق قانون نبوده است و درخواست ابطال آن را بنماید.
درخواست تفکیک ملک
متقاضی تفکیک ساختمان با ارائه فرم تقاضا، نقشه ساختمان و گواهی پایانکار شهرداری به اداره ثبت و طی مراحل قانونی می تواند صورتمجلس تفکیکی ملک را دریافت کند.
شکایت کیفری به جرم جعل
ارتکاب عمدی اعمال ذیل توسط مامورین اداره ثبت و صاحبان دفاتر اسناد رسمی، جرم جعل محسوب شده و قابل شکایت کیفری در دادگاه خواهد بود:
1. ثبت اسناد جعلی
2. ثبت سند بدون حضور اشخاصی که قانونا" باید حاضر باشند
3. ثبت سند به نام شخصی که طرف معامله نبوده است
4. تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا موخر در دفتر ثبت کند
5. تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد
6. اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند
7. سندی را که به وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند
شکایت کیفری به جرم کلاهبرداری
ارتکاب اعمال ذیل توسط هر شخصی جرم کلاهبرداری محسوب شده و قابل شکایت کیفری در دادگاه خواهد بود:
1. هر شخصی تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده و به سلب مالکیت خود عالم است
2. هرکس ملکی را به صورت امانت در اختیار داشته و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند
3. هرکس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری است خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند
4. هر شخصی که ملک را در رهن گذاشته و حق مرتهن (رهن گیرنده) را در اظهارنامه ثبت ملک قید ننماید و پس از مطالبه نیز حق مرتهن را ندهد
شکایت کیفری به جرم معامله معارض
هر کس به موجب سند رسمی یا عادی حقی را به دیگری داده و بعد نسبت به همان مال به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی در تعارض با حق مزبور نماید به جرم معامله معارض قایب شکایت کیفری در دادگاه خواهد بود.
در چه مواردی نیاز به مشاوره یا استخدام وکیل است؟
با توجه به پیچیدگی قوانین و چالشهای بی شمار در حوزه ثبت اسناد و املاک، در اغلب اوقات ترجیحا" بایستی از مشاوره یا نمایندگی وکیل دادگستری استفاده کنید. در اینجا اهمیت و نقش وکیل را در سه بخش اجرائیات ثبت، حقوقی و کیفری به طور مجزا مورد بررسی قرار می دهیم:
الف. اجرائیات ثبت
چنانچه پیشتر از وکیل قراردادها برای معامله و تنظیم قرارداد کمک گرفته باشید و البته سند رسمی نیز برای آن معامله در دفترخانه تنظیم شده باشد تقریبا 50% مسیر را پیموده و می توانید برای الزام طرف معامله به انجام تعهد، پرداخت دین، توقیف اموال و هر عمل حقوقی دیگری که قانونا مجاز هستید اقدام نمایید. با توجه به اینکه در اجرای ثبت رسیدن به نتیجه موردنظر در کمترین زمان و با حداقل هزینه برای افرادی غیر از وکلای دادگستری دشوار است و این بخش ریزه کاریهای فنی و حقوقی زیادی دارد که حتی وکلای کم تجربه را نیز با چالش مواجه می کند، توصیه می شود که این 50% باقیمانده را از صدور اجرائیه تا وصول مطالبات یا اجرای تعهدات به یک وکیل دادگستری کارآزموده بسپارید.
ب. حقوقی
اگر طرفی از معامله هستید که اجرائیه ثبتی علیه او صادر شده است باید بدانید که اعتراضات و شکایات نسبت به دستور اجرا، عملیات اجرایی، توقیف اجرا و ...در دادگاه حقوقی به عمل می آید و برای حصول نتیجه بایستی ایراداتی وارد شود که توسط دادگاه مورد پذیرش قرار گیرد. وکیل متخصص ثبتی به این ایرادات واقف بوده و می تواند شما را به درستی راهنمایی کند.
چنانچه به ثبت ملک توسط شخص دیگری معترض هستید یا مدعی عدم رعایت حدود توسط ملک مجاور می باشید یا به حقوق ارتفاقی شما خللی وارد شده است بایستی در دادگاه حقوقی طرح دعوا نمایید. همچنین اگر به علت داشتن سند معارض، از اداره ثبت ابلاغیه دریافت کرده اید لازم است که هر چه سریعتر به دادگاه حقوقی دادخواست دهید. و بالاخره اگر معتقدید که سند رسمی که به نام شخص دیگری است قانونا" واجد ایراد است و قصد ابطال آن را دارید پس از مشاوره با وکیل و اطمینان از درستی و نحوه طرح دعوا، موضوع را در دادگاه حقوقی پیگیری نمایید. با توجه به هزینه بالای دادرسی در دعاوی حقوقی و علی الخصوص ملکی، عدم استفاده از مشاوره وکیل می تواند هزینه مالی سنگینی را به دلیل طرح نادرست دعوا به شما تحمیل کند.
پ. کیفری
در این بخش طرف شکایت کیفری شما ممکن است هر شخصی از جمله صاحب دفترخانه باشد. متاسفانه اعمال مجرمانه بسیاری در حوزه ثبت و املاک ارتکاب می یابد. از جعل اسناد رسمی نظیر وکالتنامه، سند ملک و برگ سبز خودرو گرفته تا فروش مال غیر ، معامله معارض و کلاهبرداری و... در حال وقوع می باشد. با توجه به آشنایی کامل وکیل دادگستری به فرآیندهای کیفری و رویه دادسراها و دادگاهها، چنانچه در مقام شاکی می باشید، مشاوره با وکیل می تواند سریعتر شما را به نتیجه برساند و اگر متهم هستید، داشتن وکیل ولو وکیل معاضدتی برای دفاع از حقوقتان اکیدا توصیه می شود.
ویژگی ها و مزایای وکیل متخصص ثبتی
وکیل متخصص ثبتی علاوه بر اینکه پکیجی از وکیل قراردادها، وکیل ملکی و وکیل کیفری است، احاطه کاملی بر قوانین و رویه های ثبتی داشته و به دلیل تجاربی که بدست آورده سودمندترین و کاربردیترین راه حل را به موکل پیشنهاد می دهد. در ذیل برخی ویژگی ها و مزایای یک وکیل متخصص در امور ثبتی را برمی شماریم:
تخصص
وکیل ثبتی دارای تخصص و دانش لازم برای انجام تشریفات قانونی مربوط به مراحل ثبت ملک می باشد. به علاوه در بخش اجرائیات به راه و چاه کاملا آشنا بوده و اقدامات مورد نیاز را برای از کار انداختن ترفندهای وکیل طرف مقابل به کار می بندد.
مشاوره حقوقی
وکیل ثبتی قادر است در زمینه های مختلف حقوقی، کیفری و ثبتی به مشتری مشاوره بدهد. او به درک محدودیتهای قانونی دخیل در فرآیند کمک کرده و اطمینان حاصل می کند که حقوق مشتری محافظت می شود.
صرفه جویی در زمان
استخدام وکیل ثبتی باعث صرفه جویی در زمان و البته هزینه برای مشتری می شود. وکیل می تواند کلیه تشریفات قانونی از جمله تأیید سند، تنظیم اسناد قانونی، شرکت در جلسات دادرسی و ... را از طرف موکل انجام دهد. بنابراین از مراجعه چندین باره موکل به دفاتر ثبت اسناد و مراجع قضائی جلوگیری خواهد شد.
اجتناب از اختلافات حقوقی
وکیل ثبتی در پیشگیری از اختلافات حقوقی که ممکن است در فرآیند ثبت ملک ایجاد شود موثر می باشد. وی می تواند اطمینان حاصل کند که تمام الزامات قانونی رعایت شده و ملک بدون هیچ مشکلی ثبت شده است.
سوالات متداول
تفکیک و تقسیم و افراز چه تفاوتی با هم دارند؟
هم در تقسیم و هم در تفکیک یک قطعه بزرگ را به قطعات کوچکتر تبدیل می کنیم ولی تفاوتی که با هم دارند این است که در تفکیک، قطعات تفکیک شده به مالکین اختصاص داده نمی شوند یعنی اگر ملک مشاعی باشد بعد از تفکیک نیز همه مالکین در همه قطعات به طور مشاع شریک هستند ولی وقتی تقسیم انجام می شود هر قطعه به یک مالک اختصاص داده می شود. حال اگر تقسیم با توافق مالکین(شرکاء) انجام شود به آن تقسیم با تراضی می گویند و اگر با اجبار توسط اداره ثبت یا دادگاه صورت پذیرد، به آن افراز گفته می شود.
اسناد رسمی چه موقع لازم الاجرا هستند؟
همه اسناد رسمی لازم الاجرا نیستند. اصل بر این است که اسناد رسمی زمانی لازم الاجرا هستند که تعهد یا دینی برای صدور اجرائیه داشته باشند.
آیا منزلی که بدهکار در آن سکونت دارد و مالک آن است در زمان توقیف اموال توسط اجرای ثبت، قابل توقیف است؟
خیر. یک باب منزل مسکونی بدهکار در شان او جزو مستثنیات دین بوده و توقیف نمی شود.
